El Senado avanzó con uno de los capítulos más sensibles del proyecto de ley de inviolabilidad de la propiedad privada: nuevas reglas para los desalojos de inmuebles urbanos y rurales. La iniciativa, que obtuvo media sanción, propone acelerar los procesos judiciales, ampliar quiénes pueden iniciar una acción y establecer mecanismos para lograr la restitución de una propiedad en determinados casos.
El proyecto todavía no tiene fuerza de ley. Para entrar en vigencia deberá ser tratado y aprobado por la Cámara de Diputados. Sin embargo, el texto aprobado por el Senado introduce modificaciones que, de convertirse en ley, cambiarían de manera significativa el vínculo entre propietarios, locadores e inquilinos frente a situaciones de ocupación, falta de pago o vencimiento de contratos.
Uno de los principales cambios es que las acciones de desalojo deberán tramitarse mediante un juicio sumarísimo, es decir, por una vía judicial más rápida que los procedimientos ordinarios. Además, la iniciativa amplía la posibilidad de iniciar una demanda: no quedaría limitada exclusivamente al propietario, sino que también podría hacerlo quien invoque un derecho o interés legítimo afectado.
Qué cambia para los inquilinos
En los alquileres destinados a vivienda, el proyecto establece una instancia previa obligatoria cuando el motivo del desalojo sea la falta de pago. El propietario deberá realizar una intimación fehaciente y otorgar al inquilino un plazo de al menos diez días corridos para cancelar la deuda.
La notificación podrá enviarse al domicilio que figure en el contrato, incluso si se trata de un domicilio electrónico. El texto establece además que la comunicación será considerada válida cuando el inquilino se niegue a recibirla o cuando no pueda concretarse por una causa que le sea atribuible.
Una vez vencido el plazo sin que se regularice la situación, el propietario podrá iniciar la acción judicial de desalojo.
El proyecto también contempla una situación habitual en los conflictos de alquiler: la devolución de las llaves. El locador no podrá negarse a recibirlas ni condicionar su recepción, aunque mantenga reclamos pendientes por otras obligaciones.
Si el propietario se niega o guarda silencio frente al pedido de recepción, el inquilino podrá realizar una consignación judicial de las llaves. En ese caso, los gastos y costas estarán a cargo del locador.
Además, si el inquilino realiza la consignación dentro de los diez días hábiles posteriores a la notificación al propietario, dejarán de generarse alquileres y obligaciones accesorias desde la fecha en que se efectuó la comunicación correspondiente.
Entrega inmediata en determinados casos
Uno de los puntos que podría acelerar de manera considerable los desalojos es la posibilidad de que el juez ordene la entrega inmediata del inmueble cuando se trate de una ocupación precaria o una intrusión.
Para hacerlo, deberá considerar que el derecho invocado por quien reclama resulta verosímil y podrá exigir una caución juratoria. En determinados casos también podrá establecer una fianza para responder por eventuales daños.
El proyecto contempla además un reconocimiento judicial dentro de las 72 horas cuando existan denuncias vinculadas con cambio de destino del inmueble, deterioro, obras perjudiciales o un uso abusivo o deshonesto de la propiedad.
Durante ese procedimiento deberán identificarse los ocupantes y dejarse constancia de sus datos, con intervención del defensor oficial.
Protección para personas en situación de vulnerabilidad
La iniciativa incorpora una salvaguarda específica para los casos en los que entre los ocupantes haya menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo.
En esas circunstancias deberá intervenir el Ministerio Público Tutelar y los organismos correspondientes. Además, el juez podrá establecer un plazo de hasta diez días para garantizar una alternativa habitacional transitoria.
El texto también establece mayores requisitos para aplicar una caución juratoria cuando existan personas en situación de vulnerabilidad. Esta posibilidad quedaría reservada para aquellos casos en los que el derecho del demandante resulte inequívoco y no existan terceros de buena fe involucrados.
Nuevas reglas para las notificaciones
Otro de los cambios está relacionado con la forma de notificar la demanda.
Cuando no exista un domicilio especial constituido, la notificación podrá realizarse directamente en el inmueble que se pretende desalojar. El notificador tendrá facultades para identificar el lugar por distintos medios, incluso mediante fotografías, y podrá requerir auxilio de la fuerza pública cuando resulte necesario.
También deberá identificar a las personas que se encuentren en el inmueble y consultar cuál es su relación con el demandado.
Una vez realizada la notificación, la sentencia podría alcanzar a todos los ocupantes, incluso aquellos que no hayan sido individualizados inicialmente.
Multas para quienes oculten información
El proyecto incorpora además una sanción económica para quienes oculten información relevante durante el proceso.
En determinados casos de desalojo por falta de pago o vencimiento del contrato, si se comprueba que el demandante ocultó datos importantes, el juez podrá imponerle una multa de hasta diez veces el último alquiler, destinada a la contraparte.
La medida apunta a evitar que se utilice el procedimiento acelerado ocultando circunstancias que puedan modificar la situación jurídica del inmueble o de sus ocupantes.
Qué implica para los propietarios
Para los dueños de inmuebles, la principal modificación sería la posibilidad de acceder a un procedimiento judicial más rápido frente a ocupaciones indebidas, falta de pago o vencimiento de contratos.
El proyecto también les permite solicitar la desocupación inmediata en determinados supuestos, siempre bajo las condiciones que establezca el juez.
Al mismo tiempo, establece obligaciones concretas. En los alquileres de vivienda deberán intimar previamente al inquilino cuando exista una deuda y respetar el plazo mínimo de diez días antes de iniciar la acción judicial.
Tampoco podrán rechazar unilateralmente la devolución de las llaves. Si lo hacen, el inquilino podrá recurrir a la consignación judicial.
Un cambio que todavía debe pasar por Diputados
La media sanción del Senado no convierte estas modificaciones en ley. El proyecto deberá ser tratado ahora por la Cámara de Diputados, donde podrá ser aprobado, modificado o rechazado.
De avanzar sin cambios, el nuevo régimen modificaría de manera importante los procesos de desalojo, con una búsqueda de mayor rapidez para los propietarios pero también con garantías específicas para los inquilinos y para las personas que se encuentren en situaciones de vulnerabilidad.
El debate que ahora se traslada a Diputados tendrá como uno de sus principales puntos de discusión el equilibrio entre el derecho de propiedad y las garantías de quienes ocupan un inmueble, especialmente en los casos de alquileres destinados a vivienda.
