El nuevo esquema del Gobierno busca ampliar el financiamiento para la vivienda. Una simulación oficial establece un ingreso familiar de $3,46 millones y una cuota inicial de $865.098 para un préstamo equivalente a USD 80.000.
Comprar una vivienda vuelve a aparecer como una posibilidad para aquellas familias que pueden acceder a un crédito hipotecario. En ese contexto, el Gobierno puso en marcha un nuevo esquema para ampliar los fondos disponibles para los bancos y, con ello, incrementar la oferta de préstamos destinados a la vivienda.
El dato que concentra la atención está en los ingresos necesarios. De acuerdo con la simulación difundida por el Ministerio de Economía, una familia debería acreditar $3.460.391 de ingresos netos mensuales para acceder a un préstamo equivalente a USD 80.000.
La cuenta se realiza sobre una relación cuota-ingreso del 25%. Es decir, la cuota del hipotecario no debería superar la cuarta parte de los ingresos del grupo familiar.
En términos prácticos, una pareja en la que cada integrante perciba alrededor de $1,7 millones de bolsillo alcanzaría, en conjunto, el ingreso tomado como referencia para este ejemplo.
Cuánto habría que pagar por mes
Para elaborar la simulación, Economía tomó como referencia una propiedad valuada en USD 106.667. El crédito cubriría el 75% de ese valor, equivalente a unos USD 80.000.
En pesos, el monto financiado utilizado en el ejemplo oficial es de $120.920.000. El comprador debería conseguir por otra vía el 25% restante del valor de la propiedad, además de afrontar los gastos asociados a la operación.
El préstamo fue calculado a 25 años, con una tasa de UVA + 7%. Bajo esas condiciones, la primera cuota sería de $865.098.
Ese monto, sin embargo, no debe interpretarse como una cuota fija durante todo el crédito. Al tratarse de un préstamo ajustado por UVA, el capital se actualiza y, por lo tanto, el importe expresado en pesos puede variar con el paso del tiempo.
La relación es directa: una cuota inicial de $865.098 representa el 25% de los $3.460.391 de ingresos mensuales requeridos.
Un programa por $2 billones
La iniciativa forma parte del “Programa de licitación de Plazos Fijos con destino a crédito hipotecario”, que contempla un total de $2 billones.
El mecanismo prevé que los bancos participen de licitaciones de fondos provenientes del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses. Esos recursos serán colocados a plazo fijo y ajustados por UVA, con el objetivo de que luego se transformen en préstamos hipotecarios.
El dinero deberá ser destinado a personas humanas para la compra, construcción, ampliación o refacción de una primera vivienda.
Cada licitación tendrá un monto de $200.000 millones y estará dividida en dos tramos.
El primero tendrá un plazo de un año y una tasa mínima de UVA + 2,50%, mientras que el segundo será a cinco años, con una tasa mínima de UVA + 4,50%.
Además, ningún banco podrá concentrar más del 20% del monto total de cada licitación.
Una vez que los depósitos estén constituidos, las entidades tendrán 90 días corridos para transformar esos fondos en créditos hipotecarios.
Cuáles son los límites del nuevo esquema
El programa establece un techo para las tasas que podrán cobrar los bancos. Los créditos no podrán superar una tasa de UVA + 7,50%.
El ejemplo utilizado por Economía contempla una tasa de UVA + 7%, por debajo de ese máximo.
También se establece un plazo mínimo de 15 años para los préstamos. El ejemplo de 25 años es una referencia utilizada para calcular la cuota, pero no significa que todos los créditos deban otorgarse con esa duración.
Otro de los límites está dado por el monto máximo: cada persona podrá acceder a un crédito de hasta 150.000 UVA.
Los números clave del crédito de USD 80.000
Para quienes estén evaluando acceder a una vivienda mediante este esquema, la simulación oficial deja estos números como referencia:
Préstamo: USD 80.000
Valor de la propiedad: USD 106.667
Financiación: 75% del valor
Plazo del ejemplo: 25 años
Tasa: UVA + 7%
Primera cuota: $865.098
Ingreso familiar requerido: $3.460.391
Relación cuota-ingreso: 25%
Tasa máxima del programa: UVA + 7,50%
Plazo mínimo: 15 años
Monto máximo: 150.000 UVA
El esquema busca generar nuevas alternativas de financiamiento, aunque el acceso efectivo dependerá de las condiciones que establezca cada banco y de la capacidad de pago de cada solicitante. Además, quienes aspiren a financiar una propiedad deberán contar con el dinero necesario para cubrir la parte no financiada y los gastos de la operación.
