El Banco Nación (BNA) lanzará mañana su propia línea de créditos hipotecarios ajustables por UVA, en sintonía con otras entidades del sistema financiero local.
Fuentes de la entidad dijeron a este medio prevén lanzarlo mañana y aclararon que el crédito tendrá un tope opcional para que la cuota no suba en forma excesiva si la inflación se dispara.
En este sentido, los clientes que tomen el crédito podrán pagar un porcentaje adicional de tasa como seguro para evitar este riesgo. Este instrumento actuará como una garantía y será optativo.
De este modo, la entidad financiera más grande del país se sumará a los bancos que salieron con sus líneas de préstamos ajustados por inflación como Hipotecario, Ciudad, ICBC, Del Sol y, en las últimas horas, el banco de Córdoba.
Los créditos hipotecarios, que habían desaparecido con la crisis del 2018-2019, tienen una tasa promedio del 5% más la inflación, según difundieron los propios bancos, que destacaron el fuerte interés generado por este producto que tuvo su auge en 2017.
Cabe recordar que ayer el BNA dispuso una nueva reducción en la tasa de interés para las MiPyMEs, grandes empresas y para el segmento “individuos”, a lo cual facilitará el acceso a créditos tanto para inversiones productivas y capital de trabajo, como para el consumo de bienes y servicios, tras la reducción de la tasa de referencia del BCRA.
Según informó la entidad que preside Daniel Tillard, “con respecto a las empresas, la tasa para inversión productiva del BNA, que conduce Daniel Tillard, bajó 9 puntos, con lo cual pasó del 35 al 26%, con un plazo máximo de 6 años”.
En el caso de los créditos para capital de trabajo, “la reducción fue de 7 puntos (de 40 a 33%), con plazos disponibles a partir de los 6 meses y, para algunas operaciones, hasta los 3 años. Asimismo, el BNA también resolvió mejorar las condiciones para el financiamiento en dólares, con una tasa fija del 1,5%. En relación con el denominado segmento “individuos” y, específicamente, las personas que cobran sus haberes por el BNA, se dispuso una baja de 6 puntos porcentuales en la tasa de interés, fija, y se pasó del 50 al 44%, con plazos que van desde los 12 meses a los 5 años. Esta modalidad regirá desde hoy”.
“Respecto a los jubilados y pensionados, el BNA decidió también una reducción de 6 puntos, con lo cual la tasa de interés pasa del 46 al 38%, con un plazo máximo de 60 meses, línea que estará vigente desde el 7 de mayo. A modo de ejemplo, un cliente que percibe su sueldo en el BNA, para un préstamo de $ 1 millón, a 36 meses, abonaría una cuota mensual aproximada de $ 58.200, mientras que, en el caso de jubilados y/o pensionados, la cuota rondaría los $ 53.600″, detalló.
Además, “los préstamos para el denominado segmento de “cartera abierta” también se beneficiaron con una baja en la tasa de interés: del 65 pasaron al 60%, a un período de hasta 5 años de plazo máximo”. Asimismo, “el BNA redujo la tasa de interés del 40 al 30% para el denominado segmento “No CENDEU”, que son aquellos que no figuran hasta el 31 de diciembre de 2023 en la Central de Deudores del BCRA. Por medio de esta línea, se otorga asistencia financiera de hasta $ 10 millones, a un plazo único de 24 meses, a miles de clientes”.
En relación con los préstamos, destacó que “es muy importante saber que -además de la opción de solicitud presencial en cualquier sucursal de la Argentina- las diferentes líneas de préstamos se pueden gestionar por medio de la App “BNA+”, que tiene más de 11 millones de usuarios”.
Cómo son las líneas
Según el Banco Ciudad, la mejor opción de plazo sería 15 años, ya que aunque requiere algo más de ingresos, la cuota no disminuye en una gran proporción si se opta por 20 años, lo que sí ocurre cuando se compara 10 y 15 años. Para tomar un crédito de $50 millones con la línea general (tasa de 5,5% anual más UVA) y se elige un plazo de 10 años, el ingreso familiar necesario asciende a casi $2,2 millones y la cuota inicial a $543.452; si se extiende a 15 años, los ingresos necesarios bajan a $1,6 millones y la cuota 409.367 pesos.
Además, a 20 años, el ingreso necesario es de $1,4 millones y la cuota mensual comienza en $344.769. En tanto, si el objetivo es tomar prestado $100 millones (hoy equivalente a USD 100.000) a 20 años, la familia necesitará acreditar ingresos por $2,8 millones y la cuota mensual 689.520 pesos.
Tras los anuncios del Banco Hipotecario y el Ciudad, dos entidades privadas dieron a conocer primero los detalles de sus líneas de préstamos hipotecarios UVA que en los próximos días empezarán a ofrecer a sus clientes. Supervielle e ICBC ya fijaron sus tasas, plazos y montos para salir a competir con los bancos públicos que hicieron punta en el tema, con miles de consultas recibidas en los primeros días.
La línea de Supervielle no tendrá límite de monto, con una plazo máximo de 30 años y “la tasa más baja del mercado para quienes cobren su salario en el banco”: 4% en UVA durante los primeros 12 meses y 5% para el resto del préstamo. Para los clientes que no acrediten sus haberes, la tasa será del 8%.
Podrán tomar el préstamo quienes quieran comprar la vivienda, sea o no permanente siempre que cuenten con ingresos mínimos de $1 millón de pesos. Ese monto puede alcanzarse uniendo remuneraciones con cónyuges, concubinos o padres. La cuota mensual no podrá superar el 25% de los ingresos netos verificados.
Para ampliar o refaccionar la propiedad, el préstamo tendrá iguales condiciones que en el caso anterior pero el ingreso mínimo se reduce a 450.000 pesos. Desde mañana, en la web de Supervielle se podrán realizar simulaciones del préstamo y hacer consultas sobre otros requisitos del préstamo.
“Los créditos hipotecarios nos permiten volver a nuestra función natural como banco, que es captar el ahorro y canalizarlo para proyectos de largo plazo, de inversión, o como en este caso, financiamiento para adquisición de viviendas, generando un círculo virtuoso de impulso de la economía”, afirmó Patricio Supervielle, CEO de Grupo Supervielle.
En el caso de ICBC, los créditos hipotecarios UVA estarán destinados a la compra tanto a vivienda única como a segunda vivienda, refacción y ampliación. La relación de la cuota con el ingreso del solicitante es del 25%, con un plazo de hasta 15 años y una financiación de hasta el 75% del valor de venta de la propiedad a adquirir.
En cuanto a la tasa de interés, la línea de ICBC tiene un costo del 5% en UVA para quienes cobren su sueldo en el banco y del 7,5% para el resto de los solicitantes. La entidad informó estas condiciones y adelantó que “en las próximas semanas” ya podrán gestionarse.
Estos préstamos hipotecarios UVA cuentan con una cláusula que prevé la situación de que la inflación se dispare por encima de lo esperado y los salarios queden rezagados. La misma establece que si la cuota ajustada por inflación fuera superada en más de un 10% por la cuota para el mismo préstamo ajustada por el índice de salarios (CVS, Coeficiente de Variación Salarial), el tomador del crédito podrá pedir una extensión del plazo original de hasta un 25%.
Andrés Lozano, Head de Banca Personas y Empresas de ICBC, señaló: “Con el lanzamiento de estos créditos hipotecarios, estamos comprometidos a ayudar a más personas a alcanzar sus sueños de tener una casa propia, algo que nuestros clientes nos venían pidiendo”, concluyó.
Cuánto vale la cuota
La línea del Ciudad ofrece un monto de hasta 250 millones de pesos, a un plazo de hasta 20 años, en UVA más una tasa nominal anual del 5,5%. Permitirá financiar hasta el 75% del valor del inmueble a adquirir. A su vez, la relación cuota-ingreso no debe exceder el 25% de los ingresos del solicitante o, si lo prefiere, de su grupo familiar. Esta línea está disponible sin importar si se trata de vivienda permanente.
También se ofrece una línea especial para la compra de vivienda familiar, única y de ocupación permanente en el Microcentro porteño. En este caso, la tasa será más baja, del 3,5%, más la actualización de la UVA. Esta línea específica acompaña el plan del Gobierno de CABA para desarrollar a través de incentivos a la vivienda y de beneficios impositivos en actividades estratégicas la zona comprendida entre las avenidas San Juan, Entre Ríos, Santa Fe, Leandro N. Alem y Paseo Colón.
En cuanto al valor de la cuota inicial, se calcula que cada $10 millones que se soliciten a 20 años para adquirir una vivienda en el Microcentro de CABA, la cuota mensual inicial es de $58.149. En el caso de la línea general, con la tasa de 5,5%, por el mismo plazo la cuota por cada $10 millones será de $68.943,32.
En el caso del Banco Hipotecario, el préstamo estará accesible a partir del 15 de mayo y será para la construcción o adquisición de una primera o segunda vivienda, con una tasa UVA de 4,25% para el primer año en el caso de que aquellos que cobren su sueldo en la entidad y de 8,5% para el resto del préstamo.
La crédito es por hasta $250 millones y se financia hasta el 80% del valor del inmueble. El solicitante deberá contar con el 20%. Se podrá pagar en hasta 30 años. También ofrece una línea para ampliación y refacción, con un monto máximo de $125 millones.
La cuota mensual no puede superar el 25% del ingreso de quien lo solicite y el Banco Hipotecario facilitará la conversión mediante la venta puente de dólar MEP en la misma sucursal.
En el Hipotecario, para un préstamo de de USD 40.000, la cuota mensual inicial es de $202.400, de modo que podrán acceder quienes demuestren ingresos por $809.600.
A modo de ejemplo, si el costo del inmueble es de USD 50.000, el solicitante tendría que poner inicialmente USD 10.000 de su bolsillo, más unos USD 4.500 por los gastos que devenga la operación.
En tanto, para una propiedad de USD 125.000, el crédito a gestionar sería de USD 100.000 y la cuota mensual ascendería a $505.000, lo que requiere ingresos por $2.020.000. Y dado que los gastos rondarían los USD 11.250, el total a cubrir por parte del comprador ascendería a USD 36.250.
Potencial crecimiento
El ex vicepresidente del Banco Central, Lucas Llach, destacó en diálogo con Infobae la buena nueva. “Creo que va a crecer, aunque la inflación no baje tan rápido. Me parece que el principal motivo es que, como aumentaron los salarios en dólares, y el precio de las propiedades en dólares subió menos (de hecho está sensiblemente más bajo que hace unos años) entonces la relación salario/precio aumentó”, indicó el economista, uno de los más firmes entusiastas de la iniciativa durante su gestión en el BCRA.
“Eso significa que ahora con una cuota que típicamente es 25% del salario permite alcanzar la compra de propiedades mucho ‘mejores´ que durante toda la época de brecha altísima y salarios en salarios miserables”, agregó Llach.
Me parece que el principal motivo es que, como aumentaron los salarios en dólares, y el precio de las propiedades en dólares subió menos, entonces la relación salario/precio aumentó (Llach)
Por supuesto, aclaró, “si la desinflación se consolida van a crecer mucho más”.
— ¿Cree que los bancos privados se van a sumar a los públicos en esta tendencia?
— Seguramente. Esperemos que si se suman los públicos no sea con tasas tan subsidiadas como en 2017, porque eso destruye el mercado privado.
— ¿El BCRA debería hacer algo normativamente para empujar este repunte hipotecario?
— Es algo técnico, pero los bancos deberían tener permitido estar ‘long dollar’ en la magnitud necesaria como para que cuando una devaluación deteriora el salario real, ellos mismos puedan compensar con esa ganancia cambiaria a los tomadores de crédito, ofreciendo voluntariamente una cláusula de protección ante esos eventos.
La Argentina tiene un alto potencial para crecer
En tanto, el experto Federico González Rouco dijo a este medio que el crédito hipotecario aumentará “básicamente que la estabilización se logre, lo que requiere que el nuevo sendero fiscal se consolide como algo que va no se apoya tanto en la licuación si no en medidas de largo plazo”.
También se requiere, explicó, que “la política cambiaria encuentre un sendero parecido, ya no tanto de respuesta al overshooting sino a una nueva versión de largo plazo”. La morosidad en los créditos ajustados por inflación es del 1%, la más baja del sistema.
En este sentido, dijo González Rouco que el Gobierno debe definir si habrá “competencia de monedas, dolarización, cepo o no cepo; si eso pasa, es posible que veamos nuevas líneas de crédito, de a poco. Hay algunos privados ya lo están considerando”.
¿Qué pasará con la demanda?: esta semana, las consultas se multiplicaron en las dos entidades que dieron el primer paso. La gente con alguna capacidad de ahorro que alquila inmuebles comenzó a comparar una potencial cuota con lo que paga por un inmueble que no es suyo.
Hay otro factor que juega a favor, aunque se escuchen a veces muchas voces disonantes: los créditos UVA tienen una tasa de morosidad muy inferior al resto de los préstamos del sistema financiero, apenas en torno del 1%, frente al promedio del 2,6%, según los datos del BCRA.
En los países con estabilidad de precios el crédito es la herramienta natural para comprar inmuebles. La Argentina es una excepción a la baja inflación que predomina en el resto del mundo y por ese motivo quienes aspiran a los créditos UVA tienen reparos lógicos. Ahora que el Gobierno se puso entre ojo y ojo la baja brutal de la inflación -a costa de una importante recesión- puede que reaparezca un sendero en el mismo sentido que transitan otros países de la región.
Por
Martín Kanenguiser
