¿Se enfría el crédito hipotecario? Crece el interés por alquilar

Tras el repunte que tuvo lugar entre fines de 2024 y el primer semestre de 2025, el mercado de créditos hipotecarios muestra signos de desaceleración. Si bien las consultas en los bancos se mantienen activas, el ritmo de operaciones disminuyó en las últimas semanas. Frente a un contexto de incertidumbre económica, suba del dólar y tasas más altas, muchos potenciales compradores optan por alquilar.

Tasas más caras y menor acceso

Uno de los principales factores que desalentó la demanda fue el incremento en las tasas de interés. Entidades privadas elevaron sus tasas entre 2 y 5 puntos porcentuales, alcanzando niveles cercanos al 7,8% anual, lo que encareció las cuotas y elevó los requisitos de ingreso. En contraste, bancos públicos como el Ciudad y el Nación mantienen tasas más accesibles, alrededor del 4,9%, especialmente para quienes tienen cuenta sueldo.

“El financiamiento se volvió más exigente y lento. Hay más trabas burocráticas y los plazos de otorgamiento se extendieron hasta 120 días”, señaló Alejandro Moretti, del Colegio Inmobiliario de CABA.

Dólar volátil y decisiones postergadas

El tipo de cambio se convirtió en una variable clave: como los créditos son en pesos y las propiedades se comercializan en dólares, cualquier suba impacta directamente en el valor final de la operación. La incertidumbre política ante las elecciones legislativas también condiciona las decisiones de largo plazo.

Propiedades más buscadas

A pesar del freno parcial, las unidades más demandadas siguen siendo los departamentos de uno y dos ambientes, con precios que oscilan entre los USD 60.000 y USD 120.000. También hay movimiento en propiedades más amplias, como tres y cuatro ambientes, que pueden superar los USD 200.000, impulsadas por familias que buscan mejorar su calidad de vida.

Alquileres: más oferta, contratos flexibles

Mientras el crédito pierde dinamismo, el mercado de alquileres se revitaliza. La derogación de la Ley de Alquileres mediante el DNU 70/2023 habilitó mayor flexibilidad en moneda, duración y ajustes de contrato, lo que atrajo nuevamente a propietarios.

“La oferta se duplicó y hoy hay más posibilidades de negociación entre partes”, indicó Vanesa Ibarra, de Salguero Propiedades. Las unidades más buscadas son monoambientes y dos ambientes, especialmente en Palermo, Caballito, Belgrano y Recoleta.

En la zona sur, los valores arrancan en $250.000, mientras que en el norte pueden duplicarse. Los tres ambientes en promedio rondan los $600.000 mensuales. Pese al alza nominal, los precios reales se mantuvieron por debajo de la inflación, lo que volvió más atractivo al alquiler frente al endeudamiento en pesos.

Evaluar antes de tomar un crédito

Los especialistas coinciden en que, antes de asumir un compromiso hipotecario, es clave analizar la tasa de interés, la inflación proyectada, el tipo de cambio y la relación cuota-ingreso. La recomendación general es que la cuota no supere el 30% de los ingresos familiares.

“El contexto macro, las condiciones del contrato y la estabilidad laboral deben evaluarse con cuidado. Es fundamental entender los ajustes, penalidades por pago anticipado y el horizonte de tasas”, agregó Ibarra.

Perspectivas para lo que viene

El segundo semestre será decisivo para el mercado hipotecario. Si el dólar se estabiliza, la inflación se contiene y los bancos mejoran sus condiciones, podría reactivarse la demanda. Además, la implementación de las hipotecas divisibles promete dinamizar las compras de pozo.

Sin embargo, el sector mantiene expectativas moderadas. “El mercado no se frenó, pero dejó atrás el ritmo vertiginoso del inicio del año. Hoy los compradores esperan señales de mayor previsibilidad”, concluyó Moretti.