Lo que hay que ganar para acceder a un crédito hipotecario

El regreso de los créditos hipotecarios volvió a instalar una pregunta clave entre quienes buscan acceder a la vivienda propia: cuánto hay que ganar para calificar a un préstamo. Si bien cada banco fija sus propias condiciones, hay un criterio común que determina el acceso: la cuota mensual no puede superar el 25% del ingreso del grupo familiar. A partir de esa regla, los números muestran que el financiamiento sigue concentrado en sectores con ingresos elevados y estables.

Para dimensionar el escenario, distintas simulaciones realizadas sobre líneas del Banco Nación permiten estimar qué ingresos se requieren para comprar un departamento de USD 100.000. En estos casos, la entidad financia hasta el 75% del valor de la propiedad, por lo que el crédito máximo asciende a USD 75.000 y el comprador debe contar previamente con el 25% restante.

Desde ese punto, el nivel de ingresos exigido varía según el plazo elegido y la relación del solicitante con el banco. Para quienes perciben su sueldo en la entidad, las condiciones son más favorables, con una tasa nominal anual del 6%. En un escenario a 20 años, la cuota inicial ronda los $917.649, lo que implica acreditar ingresos familiares cercanos a los $3.670.595. De ese total, al menos la mitad debe ser aportada por los titulares del crédito.

Si el plazo se extiende a 30 años, la cuota baja a unos $811.476 mensuales, y el ingreso requerido también se reduce: el grupo familiar debe demostrar alrededor de $3.245.905. Este comportamiento refleja uno de los principales mecanismos para mejorar la accesibilidad: a mayor plazo, menor cuota inicial, aunque con un mayor costo financiero en el largo plazo.

El panorama cambia de manera significativa para quienes no cobran su salario en el banco. En estos casos, la tasa sube al 12%, lo que impacta directamente en el valor de las cuotas y en los ingresos exigidos. Para un crédito a 20 años, la cuota asciende a $1.172.657 y obliga a demostrar ingresos familiares por aproximadamente $4.690.627. Incluso a 30 años, donde la cuota desciende a $1.095.472, el ingreso requerido sigue siendo elevado y supera los $4,38 millones.

Más allá del ingreso mensual, el acceso al crédito exige un ahorro previo considerable. Dado que el banco financia hasta el 75% de la propiedad, el comprador debe aportar el 25% restante. En el caso analizado, esto equivale a USD 25.000, que a valores actuales representan alrededor de $35,5 millones. A esto se suman otros requisitos habituales, como ingresos formales comprobables, estabilidad laboral y un buen perfil crediticio.

En este contexto, los números dejan en evidencia las limitaciones del sistema. Aunque el crédito hipotecario volvió a estar disponible, el nivel de ingresos requerido supera ampliamente el salario promedio, lo que obliga en la mayoría de los casos a contar con más de un ingreso dentro del grupo familiar.

Así, para acceder a un crédito que permita comprar un departamento de USD 100.000, el ingreso familiar necesario se ubica entre poco más de $3,2 millones y cerca de $4,7 millones, dependiendo de las condiciones elegidas. Una cifra que confirma que, al menos por ahora, el sueño de la casa propia sigue siendo un desafío considerable para gran parte de la población.