El dilema de la vivienda: entre alquilar o sacar un crédito hipotecario

El regreso de los créditos hipotecarios ajustados por UVA volvió a poner sobre la mesa una vieja pregunta: ¿conviene seguir alquilando o animarse a asumir una deuda a largo plazo? En un contexto de inflación todavía elevada y salarios rezagados, la decisión sigue siendo compleja para la mayoría de las familias.

Durante los últimos meses, bancos públicos y privados relanzaron líneas de crédito hipotecario con actualizaciones por UVA, plazos de hasta 30 años y financiación de hasta el 80% del valor de la propiedad. Entre las entidades que reabrieron este tipo de préstamos se encuentran el Banco Nación, el Ciudad, el Hipotecario, el BBVA y el Santander.

Créditos que regresan, pero con límites

En promedio, un préstamo equivalente a USD 100.000 a 20 años arranca con una cuota cercana a los $500.000 mensuales, valor que se ajusta de acuerdo con la inflación. Este es precisamente el punto sensible: las cuotas se actualizan según la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC), lo que implica que, si la inflación se mantiene alta, también lo hará el monto a pagar.

Sin embargo, los bancos introdujeron mecanismos para evitar los desfasajes extremos que ocurrieron en el pasado. En el caso del Banco Nación, por ejemplo, si la cuota aumenta más de un 10% por encima del crecimiento de los ingresos del deudor, el plazo del crédito se amplía automáticamente.

Cuotas y alquileres, en números similares

El valor inicial de una cuota hipotecaria hoy resulta comparable al costo de un alquiler. Según datos de Zonaprop, el alquiler promedio de un departamento de tres ambientes en la Ciudad de Buenos Aires ronda los $650.000 mensuales. De este modo, la cuota inicial de un crédito por el mismo tipo de vivienda equivale aproximadamente al 75% del valor de ese alquiler, según un estudio de Reporte Inmobiliario.

A simple vista, las cifras pueden parecer atractivas para quienes buscan dejar de alquilar. No obstante, mientras el inquilino enfrenta actualizaciones trimestrales pactadas entre las partes, el deudor hipotecario queda expuesto a la evolución de la inflación. Si el nivel de precios se estabiliza, el crédito podría convertirse en una opción conveniente; si no, la deuda puede volverse difícil de sostener.

El acceso sigue siendo limitado

Más allá del relanzamiento de las líneas UVA, el acceso a los créditos hipotecarios continúa siendo una meta lejana para la mayoría. La relación entre ingresos y valor de las propiedades se mantiene como una de las principales barreras. De acuerdo con estimaciones del mercado, se requieren ingresos superiores a $1.500.000 mensuales para calificar a un crédito promedio, una cifra que excluye a buena parte de los asalariados formales.

Desde el sistema financiero admiten que la falta de previsibilidad macroeconómica también desalienta las decisiones de endeudamiento. “El problema no es sólo la inflación, sino la incertidumbre sobre los ingresos futuros y el tipo de cambio”, señalan fuentes bancarias.

Mercado inmobiliario en transición

Mientras tanto, el mercado de compraventa muestra un exceso de oferta de viviendas usadas, con precios en dólares que continúan en retroceso. El metro cuadrado promedio en la Ciudad de Buenos Aires se ubica en torno a los USD 2.100, aunque con fuertes diferencias entre barrios. Muchos propietarios buscan vender ante la caída sostenida del valor de los inmuebles y la dificultad para obtener rentabilidad mediante el alquiler.

En el segmento locativo, la demanda se mantiene firme y la oferta todavía es escasa. La flexibilización de las condiciones tras la derogación de la anterior Ley de Alquileres permitió una leve recomposición del mercado, pero los valores siguen lejos del poder adquisitivo promedio.

Una decisión que depende del contexto

Analistas del sector coinciden en que no hay una respuesta universal al dilema entre alquilar o tomar un crédito hipotecario. La conveniencia depende, en gran medida, de la estabilidad económica y del horizonte financiero de cada familia.

Si los precios logran estabilizarse y los salarios acompañan, el crédito hipotecario podría recuperar su atractivo como herramienta de acceso a la vivienda. Pero en un escenario de alta volatilidad e ingresos inciertos, la cuota ajustable puede transformarse en una carga difícil de sostener.